Tipos de Valores que se trabajan en el campo de la tasación

Valor en el Mercado:

Es el valor mas utilizado, primero les presentaré la definición utilizada y luego se lo explico en arroz y habichuela.

“El precio más probable, a una fecha especificada, en efectivo o en términos equivalentes a efectivo, o en otros términos revelados con precisión, por el cual los derechos de propiedad especificados deben venderse después de una exposición razonable en un mercado competitivo bajo todas las condiciones requeridas para una justa venta, con el comprador y el vendedor actuando cada uno con prudencia, conocimiento y por interés propio, y suponiendo que ninguno de los dos se encuentra bajo presión indebida.”

*The Appraisal of Real Estate 14th Edition

OK, Ahora en arroz y habichuela. Sencillo vamos a conocer a Paco y Pedro (nombres ficticios para efecto de este boletín) Nos encontramos con Paco y Pedro. Paco es el comprador y Pedro es el dueño. Pedro tiene una propiedad que esta vendiendo. Él la tiene a la venta hace un tiempo razonable vamos a decir cómo 2 meses y está mercadeada mediante rótulos en la propiedad, por las redes sociales y paginas de internet relacionada a los bienes raíces.  Viene Paco y ve la propiedad y le interesa. Se comunica con Pedro y llegan a un acuerdo de precio, ya sea un precio fijo o llegaron a una negociación. Luego Pedro le dice que quiere el dinero en dólares y Paco esta de acuerdo. Paco y Pedro no son familiares y casi ni se conocen. Paco fue a ver la propiedad y la observó completa y esta de acuerdo con la condición de que se encuentra la propiedad. Al estar ambos de acuerdo fueron donde el abogado y establecieron las condiciones de la venta y cerraron la venta. Ya la propiedad le corresponde oficialmente a Paco. Así funciona el Valor en el Mercado.

Este valor es el más utilizado pero cada caso es distinto.

Valor en Uso:

En los bienes raíces significa el valor que tiene una propiedad específica para un uso específico; puede ser el mejor y más alto uso de la propiedad o algún otro uso especificado como condición de la tasación.

Ejemplo: Paco tiene un taller de mecánica y necesita espacio para poder crecer su negocio y necesita el terreno que se encuentra al lado del taller y desea comprarlo. Ya automáticamente no es Valor en el Mercado. Es que la necesita y punto. Entonces el valor es posible que sea distinto al mercado ya que el uso que tiene el terreno quizás no sea comercial o residencial o cualquier por menor, sin embargo, el mejor uso para Paco es comercial y esta dispuesto a pagar como si fuese un solar comercial debido a su necesidad.

Esto es un poco más complejo sin embargo traté explicarlo lo más sencillo. Pero no se preocupen este tipo de Valor no es tan común como el Valor en el Mercado. Pero si le sucede esta situación no duden en avisarnos.

Valor de Inversión:

El valor específico de una propiedad para un inversionista en particular o una clase de inversionistas en función de los requisitos de inversión individuales; se distingue del valor de mercado, que es impersonal y distante.

Arroz y Habichuela…

Viene un Fast Food o Una cadena de farmacias y observó un terreno que ellos creen que es beneficiosos para la empresa. Se comunican con el dueño del terreno y llegan a un acuerdo. En este caso no es Valor en el Mercado debido a que la propiedad no estuvo expuesta en el mercado para la venta y es posible que ambas partes se conocen. Pero es negocio para ambas partes. Cuando digo Fast Food y cadenas de farmacias es porque es común entre ellos ese proceso. Sin embargo, puede ver similitud con valor en el mercado siempre y cuando cumpla con la definición.

Valor de Negocio en Marcha conocido como “Going Concern”:

Todos los activos tangibles e intangibles de un negocio establecido y operativo con una vida indefinida.

Arroz y Habichuela…

Se valora todo el negocio, estructuras, sus equipos muebles y lo intangible. Cuando menciono intangible hablamos como dice la palabra algo que no se puede tocar, pero provee un valor a la propiedad. Hablemos de alguna compañía que posee servicios por internet de ventas de aplicaciones de teléfonos. Es algo que no se puede tocar sin embargo genera un ingreso y se debe considerar en el momento de valorar un Negocio en Marcha. Se lo explico de esta manera para que tengan una idea. Ahora bien, este trabajo es recomendable que se trabaje en conjunto con el Contador de la empresa ya que es necesario la información de los estados financieros para poder establecer un patrón y proyecciones.

Valor Contributivo:

En algunos estados de Estados Unidos es similar al valor en el mercado, pero no en todos. Ejemplo en Puerto Rico se encuentra la agencia conocida como  Centro de Recaudación de Ingresos Municipales conocido como CRIM. En este caso los valores contributivos corresponden a valores del año 1957. O sea que no es valor en el mercado actual. En algunos casos se ha utilizado valor de mercado en el área contributiva para efecto de comparación y convierte dichos valores del mercado a la fecha del 1957 mediante unos códigos, factores y procedimientos establecidos. Pero no son valores actualizado. En otros lugares cómo Estados Unidos utilizan tasaciones en masas, esto significa que hacen muestreo de valores en el mercado por sectores.

Valor Seguros

El valor de un activo o grupo de activos cubierto por una póliza de seguro; puede estimarse deduciendo los costos de los elementos no asegurables (por ejemplo, fundaciones) de la estimación de costos depreciados.

En arroz y habichuela lo que nos quiere  decir que el objetivo de una póliza de seguro es devolver al asegurado los bienes que fueron destruido por diferentes situaciones ya sea por terremotos, huracanes, inundaciones, entre otros. El valor asegurable puede basarse en el costo de reemplazo o reproducción de la propiedad que están sujetos a pérdidas por peligros como mencionamos anteriormente.

Por lo general el valor del terreno no se incluye en el valor asegurable y los elementos como las tuberías subterráneas y los cimientos por debajo del nivel generalmente también se excluyen.

Cuando se le pide que proporcione valor asegurable, un tasador debe identificar e informar al cliente el proceso a usarse y asegurarse de que el análisis y las conclusiones sean consistentes con ese proceso.

Valor de liquidación

Este tipo de valor es más común en las instituciones financieras. Por lo general es lo contrario al valor del mercado. Ya que no existe un tiempo razonable de exposición en el mercado para efecto de vender la propiedad. El dueño de la propiedad le urge venderla. Como mencioné, estos casos se observar mayormente en las instituciones financieras ya sea Cooperativas, Bancos, o inversionistas privado. Cuando una institución financiera adquiere una propiedad por falta de pago del cliente, es algo que no es conveniente para las instituciones financiera reposeer ese activo (la propiedad) por mucho tiempo. Ya que incurre en gastos como mantenimientos a la propiedad, mercadeo para poder venderla, posibles daños a la propiedad (robos, vandalismo etc.) y algún pago contributivo que el antiguo dueño dejó de pagar. Por tal motivo los tasadores que la institución bancaria contrate le van a pedir por lo general una tasación que incluya valor del mercado y valor de liquidación para poder determinar qué tipo de proceso se va a completar. Ese tipo de proceso son instrumento de negocio para poder determinar qué  es lo más conveniente para las instituciones financieras o cualquier cliente que necesite vender la propiedad lo mas pronto posible.

Bueno compañeros esto son algunos de los tipos de valores que existen en el campo de la tasación. Espero que haya sido de utilidad de manera de orientarlos para que conozcan los proceso que conlleva la tasación. Nos veremos en el próximo boletín.

Andrés